새싹비빔

문재인 대통령이 공약으로 내건 서민 주거 안정 대책으로 계약갱신청구권의 내용은 전세 2+2 입니다. 

요것을 두고 전세가 2년에서 4년으로 연장된거라고 하는데요. 그러면 전세기간이 4년이면 4년이지... 왜?  2+2라고 했을까요?

그건 이런 부분때문인 것 같습니다.

통상 전세2년이라는 제도하에서 세입자가 1년만 살다가 나가는 경우에, 새로운 새입자를 구하기 위한 비용을 모두 지불하는게 관례이죠.

그렇기 때문에 세입자들은 특별한 일이 없으면 2년이 지나서 이사를 가게 됩니다.

반대로, 당연히 집주인이 2년 이내에 나가라 마라할 권리가 없지요.

그런데 만약 전세가 2+2가 아니라, 기간 4년으로 늘어나게 되면,

4년이라는 기간동안 세입자가 이사를 나가야할 특별한 경우가.

아무래도 기존 2년이라는 기간에 비해 늘어날 수 있을 것입니다. 그렇다면 그 피해는 세입자에게 더 많은 피해가 있을 텐데요.

그래서 나온게 전세 2+2 입니다.

법적으로 세입자의 권리로, 전세를 4년을 보장하지만, 세입자가 원하지 않으면 2년만 살다가 나올수 있습니다. 그에 따른 비용은 세입자가 부담할 필요가 없구요.

다만, 이에 따라 집주인에게도 경제적인 피해가 갈 수 있으니,

전세 2년 추가 연장시 최대 5%까지 전세가를 올릴 수 있는 권리를 주는 것입니다.

세입자에게 아주 유리한 제도라는게 대부분의 의견인데요.

이에 따라 어떤 부작용이 있을지 살펴보면,

1. 집주인 입장에서, 반전세나 월세 공급이 늘어난다. 2+2전세를 피하기 위해서.

2. 전세기간이 4년이니, 전세계약할때 전세가를 지금보다 높이 부른다

3. 투자목적으로 분양권을 받아 입주하지 않고 전세를 줄때, 전세물량이 많아져 전세를 놓기 어려운 상황이 발생하는데. 매매가 대비 50~60% 수준까지 전세가가 떨어지는데

.

그럴때 전세기간이 4년으로 늘어나 ... 투자자에게 보유기간이 늘어나게 됨에 따라 리스크가 올라간다.. 중요한건 세입자 입장에서 2년 지나, 더 싼 전세가 있으면 부담없이 이사를 가면 되는데... 집주인 입장에서는 무조건 4년을 기다릴 수 밖에 없다는 점.

단순하게 집주인 입장에서는 월세로 돌리고 싶은데.

그럴려면 자본금이 더 투입되어야 하는데.

정부에서는 LTV와 DTI, DSR 등을 검토하며 개인의 부채를 최대 유지.. 혹은 축소시키려는 의지가 강한데.. 자기자본이 아닌 은행 자본이라면... 여건이 어려울 수 있겠다 싶습니다.

자연스럽게 가장 타격을 받는 대상은..

분양권 투자자들이 가장 타격을 받지 않을까 합니다.

직접 입주하지 않는다면 갭투자에 자본금이 많이 들어가니..

어설픈 소액투자자들은 사라질것이고.

자연스럽게 개미떼처럼 몰려들던 투자자들은 사라지고...

분양권에 붙던 프리미엄도 낮아지겠죠.

그러면 자연스럽게 신축과 연동되던 구축 아파트의 가격도 제동이 걸리지 않을까?

하는 생각이 들구요.

자.. 그리고 가장 큰 이슈는.

이게 현실화 되기 위한 시간과 과정은 어떻게 되며?

그리고 기존 전세계약자들까지 소급을 할 것인지?

참 어렵습니다. 부동산